Les SCPI sont un excellent outil de diversification du patrimoine. Quels sont leurs avantages et inconvénients ?
Vous souhaitez investir dans une SCPI ? Avant de vous lancer, pensez à vous renseigner sur les atouts et limites de ce placement. Tous les détails.
SCPI : définition
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou pierre-papier permettent notamment d’investir dans des bureaux ou commerces difficilement accessibles en direct pour les particuliers.
Ce placement attire chaque année de nouveaux épargnants à la recherche d’alternatives à l’assurance-vie en euros ou de rendements réguliers.
Les différents types de SPCI
On distingue les SCPI à capital fixe des SCPI à capital variable.
Les SCPI à capital fixe contraignent les investisseurs à souscrire des parts uniquement pendant les périodes de levées de fonds destinées à accroître la capacité d’investissement de la société. Ce type de SCPI présente une autre limite : l’associé qui souhaite vendre ses parts doit trouver des acheteurs.
Les SCPI à capital variable sont libres d’émettre ou d’annuler des actions permettant aux investisseurs d’acheter plus facilement des parts. Les limites d’achat et de sortie sont définies dans les statuts de la société.
On distingue également les SCPI de rendement, les SCPI de capitalisation et les SCPI fiscales.
Les SCPI de rendement répondent aux attentes des investisseurs à la recherche de rendements élevés. Les détenteurs des parts perçoivent des revenus sous forme d’acompte sur dividende de manière mensuelle, trimestrielle ou semestrielle. Ce type de SCPI se décline en plusieurs catégories : les SCPI diversifiées, les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces, les SCPI européennes, les SCPI régionales, les SCPI spécialisées…
Les SCPI de capitalisation ou SCPI de plus-value détiennent des immeubles, locaux ou logements disposant d’un fort potentiel d’appréciation à la revente ce qui permet aux investisseurs de réaliser des plus-values à terme. Contrairement aux SPCI de rendement et aux SCPI fiscales, ces sociétés versent très peu de revenus trimestriels ou semestriels.
Les SCPI fiscales s’adressent à ceux qui désirent investir dans l’immobilier en évitant d’éventuels soucis de gestion et en profitant d’avantages fiscaux. La plupart de ces sociétés investissent dans des logements neufs situés en centre-ville pour pouvoir bénéficier des dispositifs de défiscalisation existants (Pinel, Malraux, déficit foncier…).
Les avantages des SCPI
Les SCPI offrent de nombreux avantages :
Une diversification du patrimoine
En se tournant vers les SCPI, les investisseurs peuvent répartir leur épargne sur plusieurs types d’actifs. Cette diversification est renforcée par la présence d’immeubles variés au sein des actifs de la société civile de placement immobilier.
Une mutualisation des risques
Le fait de posséder une part de chaque bien présent au sein d’un parc immobilier favorise la mutualisation des risques. Par exemple, si vous investissez dans un studio en vue de le louer, le risque sera concentré sur votre unique locataire. Or, en SCPI, il existe une multitude de locataires. Le risque est donc mutualisé avec les autres loyers perçus.
Un ticket d’entrée accessible
Contrairement aux idées reçues, les SCPI restent un placement accessible. Il suffit parfois de quelques centaines d’euros pour investir dans l’immobilier locatif via une SCPI, un apport bien éloigné de celui d’un achat standard comme un appartement.
Un niveau de rendement élevé
Les SCPI représentent l’un des placements les plus rentables. Il est possible d’obtenir jusqu’à 6 % de rendement, selon le site France SCPI. Certaines sociétés (SCPI de rendement) s’engagent même sur un taux de rendement minimal à 4 %.
Ce taux de rendement élevé ne doit pas faire oublier que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Aucun effort de gestion
En investissant en SCPI, vous profitez d’une gestion locative (recouvrement des loyers, versement des revenus locatifs aux associés, sélection des actifs immobiliers achetés et cédés…) entièrement déléguée à la société. Il ne vous reste plus qu’à attendre le versement des dividendes.
Par conséquent, si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans avoir à accomplir les démarches administratives du quotidien, la SCPI est le placement qu’il vous faut. Il peut également vous convenir si vous êtes en quête de diversification.
Les inconvénients des SCPI
Les SCPI ne sont pas exemptes de risques. Il existe trois principaux risques :
Le risque de revenu
Le versement de dividendes n’est pas garanti. Il dépend des performances de la société de gestion.
Le risque en capital
Le risque en capital peut résulter d’un manque de rigueur dans la gestion. Il reste limité au capital investi par l’associé.
Le risque de liquidité
L’associé est exposé à un risque de liquidité car il n’est pas assuré de vendre ses parts au moment où il le souhaite. Cette opération dépend des conditions de l’offre et de la demande.
A ces trois risques s’ajoute le risque de carence locative. Malgré la mutualisation des risques, si le taux d’occupation financier (TOF) baisse, la performance diminue automatiquement.
Conseils pour bien choisir sa SCPI
Les avantages et inconvénients exposés sont directement liés à la SCPI choisie. Pour ne pas regretter ce choix et profiter pleinement de ce placement, il est conseillé de se montrer attentif aux points suivants :
- La distribution et l’évolution du rendement dans la durée ;
- Le taux d’occupation financier ;
- L’évolution du résultat sur les 5 dernières années ;
- La taille de la société et l’importance de son patrimoine ;
- Le poids des 5 locataires les plus importants ;
- L’âge moyen du patrimoine et la stratégie adoptée par la SCPI ;
- Le report à nouveau (RAN).
Pour gagner du temps, vous pouvez recourir à un comparateur de SCPI en ligne. Cet outil gratuit et sans engagement vous permet d’obtenir un aperçu des meilleures sociétés du marché. N’hésitez pas à demander plus d’informations auprès de celles qui vous intéressent. Si vous préférez être accompagné tout au long de votre investissement, vous pouvez demander à être recontacté gratuitement par un conseiller. Ce dernier sera en mesure de répondre à toutes vos questions et de vous orienter vers des SCPI correspondant à vos critères.