Vous envisagez d’investir en SCPI ? Avant de vous engager, pensez à étudier les frais liés à cet investissement.
Frais de souscription, frais de gestion, frais de cession… Quels sont les frais prélevés par les sociétés de gestion ? Comment réduire leur montant ? Nos explications et conseils.
Rappels sur les SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Concrètement, ces sociétés collectent l’argent des épargnants, investissent dans des biens immobiliers et leur reversent des loyers après déduction des frais de gestion. Les investisseurs n’ont aucun locataire à gérer ni documents à produire en cours de vie de la SCPI.
Il existe deux formes juridiques de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
Les SCPI à capital fixe définissent un capital plafond. Dès lors que celui-ci est atteint, seule la société peut décider d’augmenter à nouveau le capital. Dans ce cas, il lui revient de choisir le montant des parts, la durée, de l’augmentation de capital et le volume maximum. Autrement dit, en dehors des phases d’augmentation de capital, il n’est pas possible d’acheter de nouvelles parts dans la SCPI.
Les SCPI à capital variable représentent un support d’investissement plus flexible puisque l’achat et la revente de parts peuvent se faire à tout moment. Pour vendre leurs parts, les associés doivent obligatoirement passer par la société de gestion qui définit le prix d’une part en fonction de la valeur de la SCPI sur le marché.
Les SCPI sont généralement investies dans le secteur tertiaire. Il est ainsi envisageable d’investir dans une SCPI de bureaux, dans une SCPI de commerces, dans une SPCI spécialisée ou bien dans une SCPI internationale.
Comment acheter des parts de SCPI ?
Vous avez été séduit par les avantages offerts par les SCPI (prix d’achat accessible, absence de souci de gestion, mutualisation des risques, taux de rendement attractif, diversification renforcée…) ? Pour acheter des parts de SCPI, vous disposez de plusieurs options :
L’achat comptant
L’investissement au comptant correspond à la façon la plus répandue d’acheter des parts de SCPI. Elle consiste à se tourner vers un organisme spécialisé (banque, courtier, société de gestion) pour la souscription dans l’objectif de percevoir la quote-part des revenus.
Ce mode d’investissement s’adresse aux épargnants disposant d’un capital et dont la tranche marginale d’imposition est relativement basse.
L’achat à crédit
Il est possible de financer l’acquisition de parts de SCPI en souscrivant un crédit immobilier ou à la consommation. Cet effort d’épargne est compensé par les revenus locatifs obtenus. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Si vous n’avez pas de liquidités immédiates, vous pouvez contracter un crédit amortissable ou un crédit in fine.
L’achat en démembrement
Vous pouvez décider d’investir en démembrement dans une société civile de placement immobilier. Dans ce cas, la part de SCPI en pleine propriété sera divisée en deux entités distinctes pendant une période allant de 5 à 15 ans : la nue-propriété et l’usufruit.
La nue-propriété est le droit de disposer du bien pour le nu-propriétaire sous réserve des droits de l’usufruitier. L’achat de parts de SCPI en nue-propriété permet de profiter d’une décote significative (jusqu’à 37 % pour des durées de démembrement de 15 ans) ce qui augmente d’autant le futur rendement de ce placement.
L’usufruit correspond au droit d’usage et des revenus au profit de l’usufruitier. Ce dernier est généralement une personne morale fiscalisée sous un régime qui lui permet de déduire des revenus l’amortissement comptable de l’usufruit.
L’achat via un contrat d’assurance-vie
L’achat de parts de SCPI peut se faire via un contrat d’assurance-vie ou un contrat de capitalisation. Cette méthode d’investissement entraîne plusieurs avantages : en cas de rachat, la fiscalité liée à l’assurance-vie s’applique ; la liquidité est assurée par le gestionnaire ; un bénéficiaire peut être désigné ; les fonds sont transmis hors actif successoral. L’acquisition de parts de SCPI par l’intermédiaire d’une assurance-vie s’adresse surtout aux contribuables fortement imposés n’ayant pas besoin de revenus immédiats.
SCPI : quels sont les frais applicables ?
Avant d’investir en SCPI, mieux vaut se renseigner sur les frais appliqués. Ceux-ci figurent dans le règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Il s’agit :
- Des frais de souscription : ils sont calculés sur les sommes recueillies lors de l’augmentation de capital ;
- Des frais de cession : ils sont déterminés en fonction du montant de la transaction ou de manière forfaitaire ;
- Des frais de gestion : ils sont appliqués sur les produits locatifs ;
- Des frais d’acquisition ou de cession d’actifs immobiliers : ils sont calculés sur le montant de l’acquisition ou de la cession immobilière ;
- Des frais de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux : ils sont calculés sur le montant des travaux effectués.
De manière générale, les frais d’entrée s’établissent à 10 % en moyenne alors que les frais de gestion varient de 10 à 15 %. Ces taux peuvent sembler élevés mais sont compensés par le rendement net de la SCPI.
Faut-il payer des frais de notaire lors de l’achat de parts de SCPI ?
L’achat d’un logement ancien entraîne des frais de notaire de l’ordre de 8 %. Lorsqu’une SCPI acquiert un immeuble, elle doit également payer ces frais. Toutefois, les associés n’ont pas à s’en acquitter car ils règlent déjà des frais d’entrée.
Investir dans une SCPI sans frais d’entrée, est-ce possible ?
Certaines SCPI sans frais d’entrée permettent aux épargnants d’investir à court terme. Attention cependant, l’absence de commission d’entrée peut cacher des frais de gestion plus élevés.
Pour éviter les mauvaises surprises, vous pouvez recourir à un comparateur de SCPI en ligne, gratuit et sans engagement. Cet outil vous permet d’avoir un aperçu des meilleurs placements proposés en quelques clics seulement. Il vous suffit de compléter un formulaire rapide pour accéder à des devis personnalisés et obtenir le détail des frais appliqués par les sociétés.