Vous pensez acheter des parts de SCPI ? Avant de vous lancer, renseignez-vous sur l’imposition et la fiscalité applicables.
Une SCPI est fiscalement transparente. Cela signifie que les associés sont taxés individuellement sur les revenus fonciers qu’ils perçoivent. La société de gestion se charge de leur communiquer chaque année les montants qu’ils doivent déclarer. Toutes les explications.
Quelques rappels sur les SCPI
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement immobilier non coté qui a pour principal objectif l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers. Les épargnants peuvent investir dans ce placement collectif en achetant des parts, ils deviennent alors associés aux côtés des autres porteurs de parts.
Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux investisseurs sous la forme de revenus locatifs en fonction du nombre de parts dont ils disposent.
Le marché des SCPI séduit de plus en plus d’investisseurs. Il faut dire que les rendements servis sont particulièrement attractifs. Le rendement moyen pour 2022 est estimé entre 4,51 % et 4,70 %. Ce placement est également un moyen pour les particuliers de diversifier leur portefeuille et ainsi de réduire le risque.
Les différentes formes de SCPI
Les SCPI peuvent être regroupées en trois catégories selon l’objectif suivi :
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement répondent à une logique de rentabilité via une distribution régulière des revenus. Elles représentent près de 90 % de la capitalisation totale.
Les SCPI de rendement comprennent : les SCPI diversifiées, les SCPI de commerces, les SCPI de bureaux, les SCPI régionales et les SCPI spécialisées.
Les SCPI de plus-value
Plus rares, les SCPI de plus-value n’ont pas vocation à distribuer des revenus réguliers aux investisseurs. L’intérêt pour ces derniers est avant tout de profiter d’une progression du capital immobilier entre la date de souscription et la date de revente de leurs parts. Les biens acquis par la SCPI sont donc sélectionnés en fonction de leur potentiel de revalorisation.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales donnent la possibilité aux investisseurs de profiter des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés lors d’un investissement en direct. Ces produits impliquent d’avoir une optique de long terme, voire même de rester engagé jusqu’à la dissolution de la société.
Il existe plusieurs types de SCPI fiscales : les SCPI de déficit foncier, les SCPI Malraux, les SCPI Pinel.
Par exemple, si vous décidez d’investir dans une SCPI Pinel, la réduction fiscale à laquelle vous pourrez prétendre dépendra de la durée de votre investissement. Les trois premières années, lorsque l’investissement est prévu pour une durée de 30 à 36 mois, la société sélectionne les biens et les locataires. En attendant, vos cotisations sont placées sur des investissements à capital garanti. Pendant les 6, 9 ou 12 ans d’investissement, la SCPI gère les biens et vous verse des loyers. Enfin, durant les 2 ou 3 années suivant la période de location imposée par le dispositif de défiscalisation, les biens acquis sont revendus ce qui vous permet de récupérer un certain capital.
SCPI : quelle fiscalité ?
Les SCPI présentent de nombreux avantages pour les investisseurs. D’abord, elles permettent d’investir pour une somme limitée, à partir de 200 euros selon le produit choisi, et jusqu’à plusieurs milliers d’euros. Ensuite, le risque locatif est limité car réparti sur plusieurs biens. A ces avantages s’ajoute l’absence de charges de gestion, la gestion locative et l’entretien étant directement pris en charge par la société. Il faut également savoir que le bon fonctionnement des SCPI est assuré par plusieurs organes de contrôle dont l’assemblée générale, le conseil de surveillance et le commissaire aux comptes.
Les SCPI présentent un intérêt sur le plan fiscal. Les revenus issus des parts sont considérés comme des revenus locatifs et doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le régime micro-foncier
Si vous avez perçu des revenus fonciers issus de vos parts de SCPI dont le montant annuel est inférieur à 15 000 euros, vous relevez du régime micro-foncier. Votre revenu imposable correspondra au montant des revenus perçus diminué d’un abattement de 30 %. Pour bénéficier de cet avantage, vos revenus fonciers doivent être exclusivement issus de SCPI et vos parts ainsi que le bien détenu par la société ne doivent pas être associés à un dispositif fiscal spécifique (Pinel, Malraux…).
Le régime réel d’imposition
Si vos revenus fonciers excèdent 15 000 euros, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition. En cas de bénéfice foncier, vous serez redevable de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % puis serez imposé en fonction de votre tranche marginale d’imposition. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être déduit de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros. Au-delà, il peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
La cession de parts de SCPI
Concernant la fiscalité applicable lors de la cession de parts de SCPI, il faut savoir qu’elle est la même que celle des biens détenus en direct, soit 19 % et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Suite à la mise en place d’un double barème progressif, la plus-value est diminuée d’un abattement de 6 % entre la 6ème et 21ème année de détention, de 4 % la 22ème année de détention. Les prélèvements sociaux sont aussi impactés par cet abattement progressif : 1,65 % d’abattement entre la 6ème et 21ème année de détention, 1,60 % d’abattement la 22ème année de détention, 9 % d’abattement entre la 23ème et la 30ème année de détention.
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